توضیحی درباره جنون بازار مسکن

[ad_1]

از زمانی که بازار مسکن در اواخر بهار از یخ زدگی همه گیر منجمد ظاهر شد ، دیوانگی در خرید مسکن و افزایش شدید قیمت ها وجود دارد.

توضیحات کلی این است که بیماری همه گیر باعث افزایش صفوف افرادی شده است که برای کار و بازی و ایمنی به فضای شخصی بیشتری احتیاج دارند و این معمولاً از مراکز شهری دورتر است.

اما چرا این قیمت به سرعت در حال افزایش قیمت خانه است؟ از این گذشته ، اگر خرید خانه جدید به معنای ترک خانه قدیمی است – سهمی برابر در عرضه و تقاضا – پس چه چیزی تعادل بازار را بر هم می زند و قیمت ها را افزایش می دهد؟

تعدادی از عوامل وجود دارد. برخی کاملاً شناخته شده اند ، در حالی که برخی دیگر – مانند نوآوری هایی که خریدهای خانه را تسریع می کنند – کمتر مورد توجه قرار می گیرند و به نظر می رسد که می توانند ادامه دهند.

نرخ وام مسکن پایین است و همچنان کاهش می یابد ، قدرت خرید را افزایش می دهد و به تحریک افزایش قیمت مسکن کمک می کند. اما تعرفه ها فقط خیلی چیزها را توضیح می دهند. قسمت فعلی کاهش نرخ وام در اواخر سال 2018 آغاز شد و به تدریج آغاز شد تا اینکه هیجان کنونی در اواخر بهار با یک لرزش آغاز شد.

در خانه های فروشی نیز کمبود نسبی وجود دارد. با وجود افزایش اخیر تبلیغات جدید ، که به جبران کاهش شدید در بهار کمک می کند ، روند تبلیغات جدید هنوز کمتر از سال های گذشته است.

علاوه بر این ، همه گیری خریدهای خانه دوم را افزایش داده و خریداران اولین بار را به بازار آورده است.

به طور معمول ، 55 تا 70 درصد خریداران مسکن آمریکایی یک خانه را می فروشند و خانه دیگری را می خرند و بقیه برای اولین بار خانه می خرند.

برای اولین بار از بهار سهم خریداران در بازار مسکن به شدت افزایش یافته است. برخلاف خریداران مکرر – که به طور مساوی در عرضه و تقاضا سهیم هستند – خریداران بار اول فقط به تقاضا کمک می کنند. طبق گزارش مطالعه انجمن ملی کارگزاران ، سهم مبتدیان که در سال های 2018 و 2019 حدود 31 درصد بود ، در بهار و تابستان سال 2020 به حدود 34 درصد افزایش یافت.

یکی از تأثیرات همه گیری این است که بسیاری از مستاجران به خرید خانه بپردازند. تا حدی ، به این دلیل است که بازار مسکن ایالات متحده به طور سنتی خانه های چند خانواده را با اجاره و خانه های تک خانواده با مالکیت خانه مرتبط می کند (علی رغم روند اخیر برعکس) ، کسانی که فضای خصوصی بیشتری می خواهند فرصت کمتری نسبت به خرید خانه.

این خروج سریع از بازار اجاره خریداران مسکن به کاهش قیمت اجاره در سراسر کشور (و همچنین تحکیم خانوارها هنگام جابجایی مستاجر با دوستان و بستگان) کمک کرده است. تأثیر بر اجاره به ویژه در مناطق شهری مانند سانفرانسیسکو و نیویورک ، جایی که نزدیکی به مشاغل و امکانات رفاهی مانند تئاتر یا موزه ، که معمولاً هزینه بالای آن را توجیه می کند ، اهمیت خود را در طی همه گیر شدن از دست داد.

اما شاید مهمترین عامل افزایش چشمگیر حجم خریداران باشد. افزودن خریداران و فروشندگان بیشتر ، حتی بدون تغییر تعادل ، می تواند به خودی خود دیوانگی ایجاد کند. خریداران مسکن به طور ناموزونی در خانه ها جمع می شوند و به بازارهای جذاب و در بازار ضخیم تری نزدیک می شوند ، به این معنی که این قسمت از خانه ها خریداران بیشتری نسبت به قبل جذب می کند. (وقتی شرکت کنندگان بیشتری در هر دو طرف حضور داشته باشند ، بازار “ضخیم تر” می شود ، در حالی که سهم آنها ثابت است.) تجربه افزایش رقابت در اطراف این خانه ها ، تصورات را تحت تأثیر قرار می دهد. و هنگامی که به قیمت فروش بالاتر ختم می شود ، این فروش به عنوان “قابل مقایسه” عمل می کند که قیمت جستجو را برای لیست های بعدی (از جمله لیست هایی که جذابیت کمتری دارند) اطلاع می دهد ، قیمت خانه را سریعتر افزایش می دهد.

اما توضیح دیگری در مورد رونق خرید فعلی تاکنون از توجه خارج شده است. به لطف نوآوری ، بازار مسکن سریعتر از گذشته در حال اجرا است و این به افزایش عدم تعادل در عرضه و تقاضا کمک کرده است.

در اینجا نحوه کار آن آورده شده است. فرض کنید از هر دو فروشنده در بازار سه خریدار وجود دارد. به عبارت دیگر ، بازار داغ است و فروشندگان بر آن تسلط دارند. تسریع در سرعت جفت شدن و خروج موفقیت آمیز خریداران و فروشندگان از بازار ، تعداد خریداران و فروشندگان را به طور یکسان کاهش می دهد و به نظر می رسد دو خریدار برای هر فروشنده باقی مانده است.

از آنجا که این نسبت دو به یک حتی از سه به دو تعادل ندارد ، این نشان دهنده رقابت شدیدتر بر سر خانه های فروشی است. (این اتفاق در بازار خریداران وجود دارد ، جایی که یک مسابقه سریعتر بین خریداران و فروشندگان باعث فقیرتر شدن خریداران نسبت به قبل می شود.) با کمک به سرعت بخشیدن به روند خرید خانه ، نوآوری موجودی کالا را نیز کاهش می دهد و طول فروش را کوتاه می کند. خانه های زمانی در بازار هستند. (به طور جداگانه ، این امر همچنین باعث می شود که خریداران در بازار حضور داشته باشند).

همانطور که سالهاست فناوری کار از راه دور در دسترس است – اما به دلیل همه گیری همه گیر اکنون فقط به طور گسترده مورد استفاده قرار گرفته است – نوآوری در معاملات فروش مسکن اخیراً به طور گسترده ای پذیرفته شده است ، اگرچه مدتی است که وجود دارد.

این موارد شامل موارد جایگزین برای بازدیدهای شخصی مانند تورهای سه بعدی در منزل ، تصاویر هواپیماهای بدون سرنشین و صحنه پردازی مجازی است که به بینندگان اجازه می دهد تصور کنند چگونه می توان از فضا استفاده کرد. نوآوری ها همچنین شامل موارد پیش پا افتاده اما پرمعنی مانند ورود از طریق تلفن به خانه های فروشی برای فروش (بدون نیاز به قرار ملاقات) و یا در دسترس بودن خدمات دفاتر اسناد رسمی از راه دور که روند معاملات را ساده می کند ، هستند.

نکته کلیدی در اینجا این است که احتمالاً چنین نوآوری هایی خرید خانه را سریعتر انجام می دهند. به عنوان مثال نمایش یک خانه در عمل ، تأخیر ناشی از نیاز به افتتاح خانه در آخر هفته را برطرف می کند ، و یک دفاتر اسناد رسمی از راه دور می تواند در زمان کمبود محل ، در وقت صرفه جویی کند. باز هم مسئله این نیست که این نوآوری ها لزوماً جدید هستند ، بلکه این واقعیت است که اکنون بسیار گسترده تر از گذشته درک شده اند.

همه این عوامل به جنون خرید کمک می کنند ، اما برخی از آنها احتمالاً از دیگران بیشتر است. پیگیری فضای شخصی به دلیل نگرانی های بهداشتی می تواند مدتها ، شاید حتی چندین سال و یک محیط کم بهره حتی بیشتر طول بکشد. اما به احتمال زیاد هیچ یک از آنها دائمی نخواهد بود.

اگر تقاضا برای فضای شخصی با کار از راه دور و نیاز به فضای اداری در خانه تعیین شود ، احتمال ادامه آن بیشتر است (البته نه در انتهای پناهگاه در محل).

اما تا حدی که نوآوری های تسریع کننده روند فروش خانه ها مقصر عدم تعادل شدید بین عرضه و تقاضا باشند ، خوب ، هیچ بازگشتی برای آن وجود ندارد.


ایسی روم بنیانگذار MetroSight و همکار در مرکز ترنر UC Berkeley است.او قبلا اقتصاددان ارشد در Trulia & BuildZoom بود. او را در توییتر دنبال کنید issiromem.



[ad_2]

منبع: aseman-kharash.ir